05.12.2019

Новости членов Совета: компания CBRE подвела итоги текущего года

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2020 года.

Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE

По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличится в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд). Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.

В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года. В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).

Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее. Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб. по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов. Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%. Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно.

Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.
Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70%. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.

По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году.

Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По нашим ожиданиям, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.

Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

Предложение
По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м. Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2019 г.). В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. – 14,5 тыс. кв. м. Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2018 -2019 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы - как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6% к концу 2019 г. Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г. нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв. м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.

Спрос
Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г. – замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%.

Международные бренды
С начала 2019 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата. О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда).

Коммерческие условия
Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост а пределах инфляции/индексации 2-4%. Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты. Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб./год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии – 85 тыс. руб/год.

Торговая недвижимость. Регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE

Предложение
По предварительным итогам 2019 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40% объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока – Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» - 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» - 16 тыс. кв. м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» - 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» - 20 тыс. кв. м). Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне.
В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске. Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани - средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем, город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.

Торговые операторы
Продуктовый ритейл и FMCG.
Сопоставимые (Like-For-Like) продажи, число покупателей и средний чек в последние годы в гипермаркетах снижаются, а для некоторых сетей характерна отрицательная динамика продаж. Снижение интереса потребителей к гипермаркетам связано с переориентацией потребителя на покупки у дома, ростом онлайн-продаж непродовольственных товаров, составляющих большую долю ассортимента гипермаркетов. Замедление органического роста гипермаркетов наблюдается практически среди всех крупнейших игроков. Наиболее быстрыми темпами растут дискаунтеры и формат «магазин у дома».

Fashion-операторы
Для расширения своих сетей fashion-операторы как правило рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров. Из них более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах. Товарооборот одежных ритейлеров в России растет на уровне 2-4% в год с 2017 года.

Электроника и бытовая техника
Рынок бытовой техники и электроники с начала 2019 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети по продаже электроники и бытовой техники внедряют магазины малого формата. С начала 2019 года «Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей. Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов.

Интернет-торговля
Динамичный рост интернет-торговли, который мог бы трансформироваться в конкуренцию для традиционной торговли, характерен на сегодняшний день только для Московского региона, Санкт-Петербурга и некоторых городов-миллионников, на которые совокупно приходится более 50% объема рынка российской интернет-торговли (согласно данным Ассоциация компаний интернет-торговли).

Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE

Рынок офисной недвижимости Москвы второй год подряд демонстрирует пиковые значения спроса, кроме этого, в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в 3 раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться. Такая конъюнктура способствует постепенному смещению баланса рынка на сторону арендодателя после почти 4 лет пребывания на стороне арендатора. Компании в условиях дефицита свободного предложения вынуждены прибегать как к вариантам аренды/приобретения офисных помещений в еще не введенных в эксплуатацию бизнес-центрах, так и к формату built-to-suit (строительство по свои нужды). Количество таких сделок в 2019 году заметно увеличилось.

Объем нового предложения по итогам 2019 года достигнет порядка 430 тыс. кв. м. Такое значение сопоставимо с объемом ввода в 2017 году (408 тыс. кв. м) и превышает показатель 2018 года в 3 раза. По итогам 2019 году, исходя из заявленных до конца года проектов, 25 бизнес-центров будет введено в эксплуатацию. Половина объема нового предложения 2019 года пришлась на зону между ТТК и МКАД. В следующем году 70% объема нового предложения будет также расположено в данной локации. Согласно заявленным планам девелоперов, объем введенных в эксплуатацию площадей в 2020 году достигнет порядка 530 тыс. кв. м.

Объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2020-2023 г.г. офисных объектов составляет 1,4 млн. кв. м, еще около 1 млн. кв. м – проекты, строительство которых не началось, а также объекты built-to-suit. При этом 70% нового предложения относится к классу А. Центрами сосредоточения девелоперской активности являются сложившиеся деловые кластеры: Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район Белорусского вокзала и Ленинградский деловой район, а также активно развивающаяся территории Сколково.

Уровень спроса в 2019 году демонстрирует высокие значения – ожидается, что он превзойдет результат предыдущего года на 8% и составит 1,6 млн. кв. м. В 2020 году мы ожидаем сохранение активности со стороны пользователей на том же уровне, при этом наибольшую активность будут проявлять компании финансового сектора, ИТиТ, а также компании государственного и строительного сектора.

По итогам 2019 года доля свободных площадей снизится примерно на 1 п.п. по отношению к 2018 году и составит около 10,4%. Несмотря на увеличение объема нового предложения, на рынке сохраняется дефицит доступного качественного предложения для крупных арендаторов: мы ожидаем увеличение количества сделок в строящихся зданиях. В дальнейшем, в условиях сложившейся конъюнктуры рынка, доля свободных площадей останется на относительно стабильном уровне.

Снижение доли вакантных площадей с последующим переходом к рынку арендодателя побуждают собственников к увеличению ставок аренды в наиболее востребованных с точки зрения местоположения и качества объектах. В связи с этим, по итогам 2019 года мы ожидаем рост ставок аренды преимущественно в сегменте класса А.

Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE

На 11% подорожали за год склады в Московской области
Рост ставок аренды стал главным трендом 2019 года на рынке складской недвижимости. Темпы роста этого показателя стали максимальными за последние 6 лет – на 11% увеличилась базовая ставка аренды по сравнению с прошлым годом.

Свободно только 4,5% помещений
Одной из причин роста ставок стал дефицит свободных площадей в Московском регионе. Только 4.5% складов свободно на данный момент. Дефакто дефицит ещё больше: средняя площадь вакантного блока составляет 7 тыс. кв. м, тогда арендаторы в среднем занимают около 8-9 тыс. кв. м.

Сделок в 1,5 раза больше, чем новых площадей
Рынок складской недвижимости продолжает движение в сторону форвардной модели отношений. Объёмы строительства существенно отстают от показателей спроса. При этом 73% зданий, введённых в эксплуатацию в 2019 году, строились «под клиентов», по договорам подписанным в предыдущем году.

Общая площадь сделок ожидается на уровне 1.4 млн кв. м – 2-й результат за всю историю рынка, больше было только в прошлом году. 76% сделок было закрыто по готовым площадям, при этом соотношение нового предложения и объектов вторичного рынка среди них примерно равное. Остальные 24% - это предварительные договоры аренды и купли-продажи по ещё непостроенным объектам.

В следующем году показатель спроса будет сохраняться на текущем уровне в 1.2-1.4 млн. кв. м, но в его структуре будет происходить изменения: сделок про предварительным договорам будет больше, а аренда и покупка готовых площадей в основном будет относится ко вторичном рынку.

500 тысяч кв. м новых складов появится внутри Москвы в ближайшие 3 года
Складская недвижимость в Московском регионе – это не только логистические парки за МКАД. Прошедший год ознаменовался ростом востребованности объектов внутри Москвы. Основными потребителями складов в городе выступают онлайн ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. Формат этих объектов существенно отличается от стандартных складов класса А, в частности 2—х этажной конструкцией здания с доступом для грузового транспорта на верхний этаж.

В ответ на спрос в пределах МКАД девелоперы запускают новые проекты в черте города. На данный момент уже анонсировано строительство 2-х таких комплексов – PNK Парк Медведково (100 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м) на юге Москвы. В течение следующих 3 лет на рынок городских складов в Москве может выйти до 500 тыс. кв. м новых площадей.
Рынок складской недвижимости регионов России (за исключением Санкт-Петербурга)

Онлайн ритейл покоряет – 57% всех сделок 2019 года
2019-й стал годом развития логистики для онлайн ритейла в регионах. 57% сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) – это площади под онлайн торговлю, которые брали как онлайн ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения за предыдущие 3 года (2016-2018) сделок этого сегмента набралось только на 50 тыс. кв. м. Это только начало: развитие крупнейших игроков онлайн торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере приведёт к дальнейшему росту активности на региональных складских рынках – 1.5 млн. кв. м складских площадей понадобится для развития интернет торговли в регионах России в ближайшие 3 года.

Гостиницы
Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE

По итогам 2019 года туристический поток в Москву вырос относительно результатов 2018 года 23,5 до 24 млн. человек. Связано это в основном с улучшением имиджа России, которое произошло в результате посещения иностранцами чемпионата мира по футболу в 2018 году (4,47 млн туристов, включая 2,31 млн иностранных туристов). Кроме того, ещё одним не маловажным фактором привлечения туристов в нашу страну стало упрощение визового режима. Так постепенно вводится система получения электронной визы, которая в Москве должна заработать в 2021 году.

В 2019 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал рост среднего тарифа относительно 2017 года на 3%, при ожидаемом падении этого показателя на 23% относительно 2018 года.

Лидерами по росту среднего тарифа (ADR) стал люксовый сегмент, показавший 10% рост относительно 2017 года, что составило более 20 тыс. рублей в абсолютном значении.

2019 год побил 10-летний рекорд по показателям загрузки. Так по этому значению лидером стал Верхний предел среднего ценового сегмента (аналог отелей категории 4 звезды) – 85%, прибавивший в 2019 году около 5%. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2019 увеличился приблизительно на 3% и составил около 78%.

В целом, в России за 2019 год появилось 10 гостиниц (всего около 1,3 тыс. номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи, Пермь, Челябинск. В Москве в этом году открылось всего 2 гостиницы современного стандарта с общим номерным фондом 223 номера: Holiday Inn Express Baumanskaya (128 номеров) и Chekhoff Hotel Moscow, Curio Collection by Hilton (95 номеров). Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. С Сочи открылся Courtyard by Marriott Sochi Krasnaya Polyana в рамках курорта Горки Город, в Краснодаре начала работать гостиница Crowne Plaza (ребрендинг гостиницы Интурист), в Челябинске возобновил работу Holiday Inn, который не работал последние несколько лет.

На 2020 год в Москве анонсировано открытие 5 отелей современного стандарта с общим номерным фондом около 1 111 номеров. Более 50% нового предложения в 2020 году будет открыто в высоком сегменте (2 отеля) - Crowne Plaza Park Huaming (340 номеров) и Marriott Imperial Plaza (268 номеров). Новое предложение в регионах будет работать в среднем и эконом сегментах - порядка 8-10 объектов с общим номерным фондом около 1,5 тыс. номеров.

Растущий поток гостей позволяет нам прогнозировать позитивные изменения в 2020 году с точки зрения операционных показателей. Ждем новых открытий, а также электронной визы в 2021, которая изменит наш гостиничный мир навсегда.*

Опубликовано по материалам сайта cbre.ru