10.06.2020

Мнение эксперта: Алексей Поляков высказал свою точку зрения на вопрос как кризис и Covid-19 перевернут рынок недвижимости и строительную отрасль

В начале прошлого века из-за туберкулеза появилось понятие инсоляция, а крыши сделали плоскими для соляриев. Мечта загорать на солнце не выходя из дома так и осталась мечтой, но подходы к строительству домов и их расположение по сторонам света используются застройщиками до сих пор. Кризисы тоже диктуют тренды. Так, после 2008 года появилась идея, что людям необходимо не только получать квадратные метры за свои деньги, но и комфортные дворы, а после 2014-го появился тренд на отделку продаваемых квартир от застройщика. Она, кстати, с 6 июня 2020 года стала обязательной для стандартного жилья. Попробуем разобраться, что еще произошло за последние 10 лет и как изменится жизнь в новостройках в ближайшие годы.

Как сегодня строят в городах

Существующие тенденции проектирования и строительства новых районов сейчас тяготеют к застройке целых микрорайонов. Несмотря на диктуемый нормативами баланс между жилой и общественной функцией, на практике такая застройка приводит к появлению новых «спальных районов», а значит и к сохранению проблем маятниковой миграции, нагрузки на транспортную систему, разобщенности и отчужденности жителей многоэтажек.

«Миграции происходят не от хорошей жизни, а из-за неравномерного развития территории страны вообще — все ресурсы концентрируются в мегаполисах, и люди едут туда за работой и лучшими условиями. Этим людям нужно где-то жить, эти люди небогаты, и главная проблема — отсутствие социального арендного жилья как такового и сверхдорогая ипотека. Поэтому спрос на дешевое частное жилье так высок. Строительная отрасль отвечает на этот спрос так, как им позволяют нормы. Проблемы такого экстенсивного формата застройки городской периферии — это в последнюю очередь архитектура, в первую очередь — монофункциональность», — говорит Гавриил Малышев, урбанист, сотрудник архитектурного бюро MLA+.

Экстенсивное развитие города через так называемые КОТ-ы (комплексное освоение территорий) — это оттягивание городских инвестиций от освоенных территорий на эту самую периферию, что приводит к деградации городского ядра и недофинансированию работ по поддержанию и реконструкции, полагают эксперты.

Но подход, при котором планирование и строительство микрорайонов, поселков и даже целых городов осуществляется с нуля на пустых земельных участках, реализуется с середины прошлого века. В 20-х годах прошлого века это были сталинские городки для рабочих, различные жилмассивы из малоэтажной застройки, затем, со второй половины 20-го века началось массовое строительство и самым мемным явлением стали хрущевки.

«Одним из решений этих проблем может служить массовый переход к квартальной застройке. Благодаря активным фасадам, однородной городской среде, а также отсутствию пустырей и соразмерности человека и зданий формируется комфортное для жителей окружение», — полагает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

Как реновация изменит города

Помимо бума строительства новых районов и целых городов-спутников, параллельно новое время (2010-е) дало нам еще один тренд — попытки развития внутренних городских территорий путем реновации, московский опыт чиновники с начала 2020-го года хотят распространить и на другие регионы.

Этот принцип изменения города, как отмечает Малышев, подразумевает полную замену одного морфотипа застройки (хрущевок) на другой, по-сути не отличающийся от того, что сейчас строят на периферии — высотные микрорайоны, иногда формой «притворяющиеся» кварталами, что разрушает сложившуюся районную среду и сформировавшиеся сообщества.

«Такая модель реновации не гибка — она не предусматривает создание условий для дальнейшего саморазвития территории, ее изменяемости, а предполагает полную замену одного морфотипа на другой. К тому же, такая замена противоречит принципу градостроительной преемственности, уничтожает целый морфотип сформированной городской среды, полностью отвергая его архитектурную, историческую и социальную ценность. Критику вызывает и экономика проекта — большие объемы строительства, высокая стоимость демонтажных работ и необходимые затраты на отселение приводят к тому, что программа не может быть реализована исключительно за счет частных инвесторов и требует больших вложений со стороны бюджета, что практически недоступно никакому городу, кроме Москвы», — отмечает эксперт.

Московская реновация стала еще и причиной социального конфликта. Множество жителей сносимых домов отказались от переселения, однако столкнулись с тем, что даже право частной собственности не гарантирует им защиту от сноса.

Из свежих столкновений общественников и чиновников можно вспомнить голосование по реновации в период самоизоляции. В мае Москомархитектуры предложил заочно провести слушания по реновации в восьми районах. В итоге, жители Зюзино обнаружили, что в проекте планировки исчез парк, который считается особо охраняемой территорией и включает в себя долину реки Котловка — зоны движения грунтовых вод.

Вместо него в проекте - семь 25-этажных домов. Подразумевается, что в эти новостройки въедут жители ближайших пятиэтажек. Всего в районе хотят снести 182 дома. В Генпрокуратуру с требованием проверить деятельность Москомархитектуры и всю процедуру онлайн-голосования обратились 800 жителей. Как отмечают горожане, все мнения против сноса — а их было около трети из голосовавших — были отклонены. Активисты других районов Москвы также отмечают недостоверные майские результаты голосований.

Сторонники программы реновации утверждают, что хрущевки строились вместе со строительством коммунизма и не учитывали капиталистических тенденций, частную собственность. У хрущёвок нет дворов, это проходное место, открытое для автомобилей.

«В таких застройках нет иерархии функциональных пространств для жителей – всё стоит в одном поле, месиве из парковок, проездов, детских площадок, перекладин для выбивания ковров и старой дендрологии. В эпоху дефицита никто не думал о том, где жильцы квартир будут хранить межсезонные вещи. В окружении этих домов – стандартный набор из школ и детских садов. Сейчас необходимо развитие малого бизнеса и создание полноценной городской инфраструктуры, социальной, коммерческой, сферы услуг – в каждом районе. Среди плюсов хрущевок – плотность заселения», — считает Иван Сухих, основатель и методолог архитектурного бюро «Параметрика».

Однако, ценность «панелек» отмечают даже современные девелоперы: «Хрущевки в свое время были прорывным решением, позволившим кратно увеличить объемы строительства жилья. Нормативный срок эксплуатации типовых серий был установлен в пятьдесят лет, и дома отслужили положенный срок. Небольшая этажность и конструктивные решения позволяют легко проводить реновацию, чего нельзя сказать о новостройках. Так что, с точки зрения проекта полного цикла (до сноса/реновации) современные проекты заметно уступают хрущевкам», — отмечает Юрий Александров, руководитель планово-экономического департамента AAG холдинг.

«И в то же время речь не ведется о деликатной уплотнительной застройке, учитывающей все многообразие внутригородской среды. У нас сейчас достаточно деградировавших промзон для рекультивации, несформированных пустых пространств в существующих микрорайонах — колоссальный ресурс, но чтобы им воспользоваться, необходимо наличие куда более сложной жилищной политики, чем бездумное исполнение президентских указов по метражу. К этому могли бы вести меры, с одной стороны по снижению ипотечных ставок на постоянной основе, а не только в кризис. С другой стороны — запрет на экстенсивное развитие города, санации арендного рынка недвижимости, развитию института социальной аренды и поддержка малого девелопмента», — полагает Малышев.

Власти делают ставку на типовое домостроение

Несмотря на негативное отношение общества к типовому советском жилью Минстрой предлагает возродить эту идею, чтобы убрать забюрократизированность и ускорить строительный процесс.

«Типовое проектирование на автоматизированном программном обеспечении может позволить подготовить проект за 1 день, вместо 9 месяцев. Одну из таких технологий мы сейчас тестируем. Далее, типовое проектирование – это единственная возможность работать с улучшением девелоперского продукта», — рассказывает Иван Сухих, основатель и методолог архитектурного бюро «Параметрика».

По словам эксперта, у девелопера должен быть свой стандарт продукта (мастерплан, планировки, благоустройство и др.), и дальнейшее развитие технологий и материалов, кастомизация проектов на базе этой платформы – более рациональный путь, чем всякий раз начинать проект с нуля. Это позволит управлять себестоимостью проектов, что до сих пор редкость, и прогнозировать прибыльность.

Однако сегодня, как отмечает Малышев, под типовым проектированием понимают наличие некого одного морфотипа, который с одинаковым подходом возводят как на периферии, так и внутри города.

«Между тем, город — это набор разнообразных морфотипов, отражающих пространственные и функциональные особенности среды в каждый исторический период (сталинский, хрущевский, дореволюционный, серый пояс, брежневский, и тд). Речь надо вести скорее о наборе принципов и типовых решений по каждому из морфотипов застройки, а не на весь город в целом. Конечно, экономия при таком подходе будет меньше, чем при типовом микрорайоном строительстве (там выгода может достигать порядка 30%), но результат — куда эффективнее», — считает урбанист.

«Все, что декларируется с экспертных трибун о «стандартизации», «цифровой трансформации», никак не выражено в конкретных практиках, методах и результатах. Все, что на данном этапе делается вызывает легкое недоумение в профессиональном сообществе, так как создается видимый процесс ради невидимого результата. Вместо создания базы данных лучших практических решений, создания центров компетенций с привлечением компаний, внедривших в своей деятельности передовые методы проектирования и производства ведется работа по «подтяжке» старых норм, стандартов и методов», — полагает Юрий Александров руководитель планово-экономического департамента AAG.

Отмечают девелоперы и отсутствие стандартов в уже существующей классификации жилой недвижимости.

До сих пор нет четких требований к функциям по инфраструктуре: по категориям для жилья класса «элит», «бизнес», «комфорт», «эконом».

«При этом ничего нового тут изобретать не надо, нужно идти по понятному и эффективному пути — приглашать зарубежных экспертов и консультантов, с готовыми международными стандартами. В мире всё давно придумано, нужна лишь адаптация к нашей градостроительной законодательной базе», — считает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.


Олигополия и монополизация диктуют современные архитектурные решения
Период в архитектуре 90-ых-нулевых эксперты уже окрестили капиталистическим романтизмом. В этот период вертикаль власти не была окончательно закреплена, отрасль была не монополизирована, а общество было одухотворено верой в скорое наступление всеобщего капиталистического счастья, что рождало всем нам известные архитектурные феномены.

Был «жирный рынок», когда строились комфортные дома с большими квартирами и дорогими фасадами. Были кризисы, когда одни застройщики переставали выполнять обязательства, а другие «нарезали» этажи на студии и сокращали инвестиции в строительство. Кто-то дисконтировал и обрекал себя на дефицит маржинальности. С успехом выходили те, кто сохранял репутацию и качество продукта.

«Сегодняшнюю эпоху по аналогии можно назвать капиталистическим реализмом — с улиц исчезли эксперименты, на их место пришла унификация, выросли масштабы строительства. Теперь технико-экономические показатели правят, а не желание самовыражения», — отмечает Гавриил Малышев.

Юрий Александров предложил озаглавить новое время в девелопменте «периодом монополизации рынка». Сейчас, по его словам, случился переход от конкуренции к олигополии, характеризующийся существенным повышением порога «входа на рынок» новых игроков.

Чего нам ждать от нового десятилетия

Стройка, и проекты КОТ и КУРТ в частности, неизбежно пройдут через трансформацию и переосмысление, начало этому положила реформа 214-ФЗ, а COVID-19 дополнительно корректирует требования к жилью, уверяют эксперты.

«Понятно, что города всегда будут эпицентрами распространения вирусных инфекций – это не последний вирус. Важно понять сигнал и наперед продумать как мы можем противостоять кризису такого масштаба, как подготовить, трансформировать экономику и инфраструктуру. Такие риски нужно закладывать в стратегии развития городов и Генпланы уже сейчас. Это работа с общественным транспортом, разуплотнение деловых центров и создание альтернативных центров, работа над повышением качества городской среды, мест рекреации и отдыха», — комментирует Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.

По мнению эксперта, ставку уже необходимо делать на автономное, мультикомплексное развитие территорий, повышение значения локальных центров с деловой, коммерческой, и социальной инфраструктурой. Эти жилые центры должны быть малоэтажными, с низкой плотностью застройки, минимальной плотностью людей на квадратный метр и максимальным коэффициентом озеленения.

«Комфорт и функциональность можно обеспечить в подобных проектах. Но для этого нужна земля, инженерная, транспортная и социальная инфраструктура. При этом плотность (КИТ – коэффициент использования территории) может быть близкой к 0,45-0,5, что очень хорошо. Однако, инфраструктурные вопросы, это долгосрочно, дорого и не в пределах сроков полномочий чиновников. Зачем долгосрочная программа, если за результат не похвалят и бонусы не начислят, так как где он будет через 5-7 лет, непрогнозируемо», — парирует Юрий Александров руководитель планово-экономического департамента AAG.

Что касается самого жилья, то тут, как полагает Антон Детушев, генеральный директор IKON Development, в рамках дома можно ожидать усиление мер по увеличению приватности. На этажах снизится количество квартир, вырастет средняя площадь жилья, появятся системы бесконтактного доступа и управления инженерными системами.

«Не исключено также и появление «нежилых» комнат ― кабинетов в составе планировок, предлагаемых застройщиком. Такие мастер-студии уже есть в высокобюджетных проектах, этот тренд распространится и на более простые сегменты. И увеличатся проценты домов, оснащенных лоджиями», — прогнозирует Детушев.

Алексей Поляков, соучредитель и член правления совета по экологическому строительству в России, обратил внимание на перспективы «гибких» и многофункциональных зданий и на требования к строительству сопоставимыми с правилами для медицинских объектов:

«Станут популярными зеленые стандарты и сертификация недвижимости WELL и Fitwel, которые созданы медиками. Особенно это отразится на вентиляции и кондиционировании помещений. Несколько лет назад медицинские учреждения стали использовать испарительные охладители М-цикла вместо компрессионных для кондиционирования стерильных помещений. Усовершенствованное поколение таких климатических технологий позволит использовать простые и надежные (как в армии), высокоэффективные (как в центрах обработки данных), здоровые (как в медицинских учреждениях) технологии в каждом доме».

По мнению эксперта окончательно укрепятся новые форматы недвижимости — коворкинги, коливинги. А типы застройки в будущем отклонятся в сторону не просто большей автономности, а даже авторитарности: тотальный контроль за вирусом, за преступностью, за инакомыслием.

«Мы видели это только что на примерах Китая и Гонконга, при согласовании и отмене проекта умного города от компании «Гугл». Сейчас же, в Торонто, местные жители крайне недовольны использованием их персональных данных», — рассказывает эксперт.

«Для девелопера важно пересмотреть квартирографию будущих проектов с точки зрения функциональности и самодостаточности пространств. Квартира – это уже не просто «поспать», это жить в ней. То же самое с планированием района: пользоваться городом уже не всегда возможно, необходимо ориентироваться на ближайшую территорию. Большой отток из офисов, спровоцированный пандемией, усилил тренд автоматизации и удалённости, и вернуться к прежним форматам полностью мир уже навряд ли захочет. Появится необходимость размещения в районных коммерческих помещениях госкомпаний, коворкингов, полноценной инфраструктуры, а в квартирах предусматривать не только функцию отдыха, но и рабочую зону», — полагает Иван Сухих, основатель и методолог архитектурного бюро «Параметрика».

Однако некоторые эксперты предпочли не делать столь футуристичных прогнозов: «Думаю, в целом тренд на благоустройство дворовых территорий продолжится и станет повсеместным — это и продается хорошо, и поддерживается администрациями. Движение в сторону принципов нового урбанизма (уже устаревших в европейских городах) очевидно, и микрорайонный формат скоро отступит, мы наблюдаем ренессанс квартальной сетки. Можно говорить вообще о неком «культе центра», когда какие-то средовые особенности, характерные для центральных, исторических частей городов (квартала, разновысотности, большей плотности, частоты улиц и общественных пространств, тотальное деление на общественное/частное) будут копироваться и воспроизводится на периферии и в новых районах. Но чтобы запустить «центральную» бурлящую жизнь, с людьми на улицах, кафешками в первых этажах необходима мультифункциональность и разнообразие публики. Скорее всего в ближайшие годы у нас продолжится строительство монофункциональных спальников для гомогенного пользователя, пусть и в более приятной оболочке», — резюмировал Малышев.

Источник: портал NOVOSTROY